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抵押国外资金须缴税,你须要领悟国外的这么些

2019-06-22 作者:韦德国际1946手机版   |   浏览(145)

海外买家去年买下两成位于伦敦最富裕地区的房屋。根据英国商业、创业和技能部门的数据,位于西敏寺、肯盛顿和秋思以及伦敦金融城的两成房产都被海外投资人买下。

近年来,越来越多的中国高净值人士通过海外置业的方式来配置资产。然而让人比较头疼的是,海外置业所涉及的税种名目繁多,税金也各不相同。那么,北京侨外专家就以几个主要国家为例,为您的海外置业算一笔细账。

听多了在其他国家做房东遇到的不靠谱事,英国的「靠谱」让人眼前一亮。比如英国的房地产政策对海外投资者不征收资本利得税、房产税,而且出售房屋的时候,也不像澳大利亚那样规定只能出售给本国人。再比如英国的法律法规倾向于保护业主,而美国和加拿大则倾向于保护租户。当然,更重要的是房价稳定。今年以来,伦敦每个月房屋均价都会上涨0.6%~0.7%,租金的涨幅同样可观。

影子伦敦事务发言人萨迪可汗(SadiqKhan)说,伦敦现在有6万间房屋空置。外国买家将这些昂贵的伦敦房产视为投资品,买下房屋后却又无人居住,而伦敦人却因此失去了购房的机会。

海外置业需要缴纳那些税?北京侨外专家为您算一笔细账

尽管伦敦的住宅出了名的昂贵,但这丝毫不能阻挡中国购房客的热情。「中国人」也成为英国开发商最重视的客户。为了接待看房的中国投资者,英国最大的住宅开发商——邦瑞房地产(BarrattHomes)伦敦总部在今年3月成立了一个「中国客户协调小组」。10月16日,另一家大开发商伯克利集团(Berkeley Group)在北京开放了其在中国内地的第一个物业展示中心。

知名房产公司莱坊的最新研究表明,因为欧元区经济复苏缓慢,所以很多海外买家都在伦敦投资房产。

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海外置业新热点

国外资产作抵押须缴税

遗产税高昂 移民美国免税额度更大

在国内经济增速放缓、房地产调控政策影响以及人民币升值等多重因素的催化下,中国高净值人群开始更多将目光转向海外住宅市场,以实现资产保值和增值。海外各大品牌开发商也看好国内市场,有「楼市风向标」之称的北京秋季房展会9月底在北京展览馆举行,来自美国、加拿大、澳大利亚、英国、阿联酋等国家和地区的260余个项目到北京「淘金」。

英国海关及税务总署对海外买家用本国资产,如股票、债券和房产等,作抵押贷款购买英国房产的行为进行严控,根据资产性质的不同,征收资产利得税或入息税,比例最高将达45%。此举被视作政府试图减少海外买家购房的众多举措之一。

最近几年,美国房价的飙涨吸引了不少中国投资人。美国标普的数据显示,美国房价已连续多个月比去年同期增长6%左右,5月份的成屋均售价更是创下三年来的新高。然而在享受美国房产升值的同时,投资人需要对美国“天网恢恢疏而不漏”的税收体系多加注意。总的来说,在美国置业所涉及的税有以下几种:

由于过去以移民为目的的购房占据主流,国人最关注的还是美国、加拿大、澳大利亚等移民热门国家。不过随着单纯以投资为目的置业海外的国人越来越多,一些非移民国家也开始受到热捧。独立于欧元区外的货币体系、长时间稳定规范的市场机制以及长期作为世界重要经济文化中心的历史文化积淀,使伦敦走入了国内买家的视线。

税务专家正在游说政府取消新政。因为这不仅会影响未来的海外购房者,也会影响已经在英国购买房产的买家。根据规定,2016年3月以前,他们需要重新规划房贷,否则他们必须缴税或卖掉房产。

房产交易税和房产税

国内买家注意到伦敦还有一个有趣的原因。统计显示,近三个月内,李嘉诚已卖出了约1000亿港元的内地和香港资产。而李嘉诚在欧洲的投资大部分都指向了英国。不少中国富豪也闻风而动,把目光瞄准了英国。

法律专家CharlesHutton也认为,这对那些想要来英国投资房产的人来说是一场噩梦。他说:“我怀疑很多已经购房的人,还不知道这个变化,如果他们不能尽快采取措施,损失将相当巨大。一些人甚至不得不出售手中的房产,以避免缴税。”

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随着英国经济复苏迹象日益明显,再加上政府的刺激政策和当前的超低利率以及消费者信心上升,英国房地产市场在经历长时间冷清后终于迎来了春天。今年以来英国房地产市场走势一路飘红,房价不断上升。英国国家统计局最新数据显示,截至今年6月份的12个月间,英国房价同比增长了3.1%。经济学家认为英国房价或将出现另一轮疯涨。

房产专家说,目前已经开始对伦敦最昂贵地段的房产起到明显的效果。

在美国购房时,不少美国地方政府要求购房者缴纳一次性的房产交易税,税费从科罗拉多州的0. 01% 到哥伦比亚特区的2. 2% 不等,但也有密西西比等15个州“法外开恩”对此不予征收。房产税是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。各州的房地产税率有所不同,大约在1%到3%之间。

海外尤其是中国买家在伦敦市场可享有一些有利条件,使其成为规避风险和获取利益的最佳选择。这些有利条件包括:海外买家持有及转手房产均不设限制;人民币兑英镑的汇率优势可使得中国买家节省近三成的购房成本;海外买家无须支付房产税、资本利得税,使投资收益最大化;海外买家可申请购房贷款,利率低至3%,贷款比例高达75%;租赁市场表现强劲,租金收益率高;大部分房屋可拥有永久产权或长期租赁产权;完善的法律、税务及简单便捷的购房体系,使海外投资者在国内即可轻松购买伦敦物业。伦敦的房产产权最少的是125年,还有250年和999年产权的。

房产中介CharlesMcDowell称,新变化推出后,他已经失去7宗交易。他说:“增加征税会降低海外买家对英国作为安全和稳定税务环境的信心,而这正是购买高端房产的基础。”

在美国海外置业,需要缴纳1%到3%的房产税

目前在伦敦中心地区购置物业的买家仅有30%是英国投资者,其余70%为海外投资者,其中亚洲投资者的占比接近35%。在这些亚洲买家中,年龄在40岁以上的买家约占到84%;从职业来看,来自金融行业的买家占比最高,约为23%。

2014年上半年,放弃购买超过两百万镑以上房产的交易要比实际购买的数量少。

赠与税和遗产税

长线投资为主

2012年财政大臣欧思邦曾经宣布,公司购买高价值房产时需缴纳财产利得税。政府也已经对公司拥有住宅的房产征年税。10个月内,已有1980万镑入账。

美国税法规定,每个人每年可向任何人赠与最多价值14,000美元财物,一生则总共有549万美元的生前赠与额,如果超过此额度, 则需要缴纳赠与税,税率为18%到45%(各州不同)。遗产免税额也是549万美元,税率也可高达45%。赠与额和遗产免税额是加在一起算的,也就是说,生前用掉的赠与额死后就从遗产免税额中扣掉。这意味着,如果生前赠与子女100万美金,那么死后就只有449万美元的免税额了。当然,549万美元的免税额度是针对美国居民的,对于没有移民美国的中国投资人,仅有6万美元的免税额。

在伦敦置业的海外买家,大部分不是自住,而是将伦敦的房产视为投资渠道,将它们出租,以租养贷。中国业主大部分将房产视为一种长线投资,大多准备持有10年以上,对短期回报期待不高。

(原标题:英国限制海外买家投资房产 国外资产作抵押须缴税)

资本利得税

今年,位于伦敦市中心泰晤士河畔的地标性项目Battersea Power Station,其中一栋楼的顶层户型最终被中国买家以7000万元人民币购得,折合单价约为21万元/平方米。目前伦敦最高的住宅公寓——水岸豪宅项目The Tower某高楼层的一套2000平方英尺的3居单位,也被中国买家以4300万元人民币买下。不过,最好卖的还是总价50万英镑左右的公寓。

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目前在英国生活的中国人超过8万,其中留学生数量超过1.2万,日益增长的留学生群体成为买房的最大动力。英国的房租很昂贵,对于那些计划在英国学习或者工作三年以上的外国人而言,买房或许更划算一些。这种情况在伦敦更为明显,比如一个学生在伦敦租一间一居室房子,每月的房租大约要1000英镑。然而,如果在同样地段购买同一类房子可能需要25万英镑,贷款每个月还款400英镑左右。不必担心房子卖出的时候会贬值,一套剑桥郡学区房的房价通常6年能翻一倍。能够送子女出国留学的中国家庭,一般都具有一定的经济实力,在当地买套房,子女住得舒服,同时作为一种投资,一举两得。

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